Alte Baurechtszinsen: Obergericht bestätigt Forderung nach Anpassung

Die Stadt Thun hat im langjährigen Konflikt um die Anpassung von Baurechtszinsen aus Verträgen  der Nachkriegszeit eine weitere entscheidende Hürde genommen. Das Bernische Obergericht hat das erstinstanzliche Urteil des Regionalgerichts Oberland in wesentlichen Punkten bestätigt. Es hat den Vertrag aus dem Jahr 1954 mit einer Formel für die Berechnung des Bodenwertes und des Baurechtszinses den heutigen Verhältnissen angepasst. Damit sollte der Weg frei sein, die Baurechtszinsen auch bei den zahlreichen anderen Baurechtnehmern mit ähnlichen Baurechtsverträgen aus dieser Periode heraufzusetzen.

 

59 Baurechtnehmer der Stadt Thun profitieren bis heute von günstigen Baurechtszinsen, die auf Baurechtsverträgen aus den 1940-er und 1950-er Jahren basieren. Die Verträge standen damals im Zeichen der sozialen Wohneigentumsförderung: Während den ersten 25 Jahren wurde ein sehr tiefer, unveränderbarer Baurechtszins festgelegt. Danach wurde der Bodenwert erstmals neu festgesetzt. Ab dann sollte als Grundlage immer der jeweils amtlich festgesetzte Wert dienen. Dieser amtliche Bodenwert wird jedoch seit dem Jahr 1966 von der Steuerbehörde nicht mehr erfasst. Mit dem Wegfall dieses Wertes begründeten zahlreiche Baurechtnehmer jahrelang die Nicht-Anpassung der Baurechtszinsen. Diese sind damit, gemessen an heutigen Verhältnissen, klar zu tief. 2011 lancierte die Stadt deshalb einen Pilotprozess, um endgültig Gewissheit über die Anpassungsmöglichkeit der Baurechtszinsen zu erhalten.

 

Das Regionalgericht Oberland entschied am 26. Mai 2015, dass der Stadt rückwirkend ab dem Jahr 2007 höhere Baurechtszinsen zustehen. Es legte diesen einen relativen amtlichen Bodenwert zugrunde, der sich anhand der aktuell gültigen amtlichen Werte von Gebäude und Boden und der Lageklasse ohne weiteres berechnen lässt. Der Bodenwert als Basis des Baurechtszinses wurde damit im konkreten Fall von bislang rund 11‘400 auf 28‘000 Franken erhöht.

 

Das Obergericht des Kantons Bern hat am 23. Februar 2016 das Urteil des Regionalgerichts weitgehend bestätigt. Es führt in seinem schriftlichen Entscheid aus, bereits aus dem Baurechtsvertrag ergebe sich, dass die Parteien einen dynamischen Baurechtszins vereinbart hätten, indem sie auf den jeweils geltenden amtlich festgesetzten Wert als Grundlage verwiesen hätten. Da seit 1967 der im Vertrag vorgesehene amtliche Bodenwert von den Steuerbehörden nicht mehr erhoben werde, habe von da an ein Parameter für die künftige Anpassung des Baurechtszinses gefehlt. Dadurch sei eine Vertragslücke entstanden. Da die Vertragsparteien bei der erstmaligen Vertragsanpassung 1979 nirgends festgehalten hätten, wie sie den von ihnen als massgeblich erachteten Bodenwert ermittelt hätten, bestehe diese Lücke, anders als das Regionalgericht angenommen habe, nach wie vor.

 

Diese Vertragslücke hat das Obergericht nun gefüllt: In seinem Urteil stützt es die bereits durch die Stadt vorgeschlagene und auch vom Regionalgericht als zutreffend erachtete Methode zur Errechnung des relativen Landwerts mittels der Lageklassenmethode. Diese komme dem hypothetischen Parteiwillen am nächsten, sei nachvollzieh- und für die Zukunft generalisierbar. Da eine richterliche Vertragsanpassung nicht zurück wirkt, spricht das Obergericht der Stadt die entsprechende Erhöhung des Baurechtszinses erst ab Einleitung des Zivilprozesses zu. Dieser wurde im November 2011 gestartet. Somit können die Baurechtszinsen rückwirkend ab 2012 angehoben werden.

 

Die Stadt strebt nun eine Lösung für sämtliche Baurechtnehmer an, mit welchen bislang keine Einigung gefunden werden konnte.

 

Auskünfte an die Redaktionen:

 

  • Stadtpräsident Raphael Lanz, Vorsteher der Direktion Präsidiales und Finanzen, Tel. 033 225 82 15
  • Gemeinderat Konrad Hädener, Vorsteher der Direktion Bau und Liegenschaften, Tel. 079 263 77 39

 

 

Thun, 10. März 2016