Stadt Thun definiert Grundsätze und Muster-Baurechtsvertrag für Wohnbaugenossenschaften

Der Thuner Gemeinderat will Wohnbaugenossenschaften stärken. Um eine zeitgemässe und faire Grundlage für künftige Baurechtsverhältnisse mit ihnen zu schaffen, hat er Grundsätze definiert und einen Muster-Baurechtsertrag erarbeitet. Beides wird bei Vertragserneuerungen oder konkreten Neubauvorhaben zur Anwendung kommen.

«Thun hat das Angebot als Wohnstadt optimiert» lautet eines der aktuellen Legislaturziele. In diesem Zusammenhang ist dem Gemeinderat auch die Stärkung und Erneuerung der Wohnbaugenossenschaften ein Anliegen. Dieses Ziel ist auch in der Wohnstrategie 2030 definiert (vgl. unten). Der gemeinnützige Wohnungsbau umfasst in Thun rund zehn Prozent des Wohnungsbestands und wird fast ausschliesslich durch Wohnbaugenossenschaften betrieben. Er zeichnet sich durch preisgünstige Wohnungen und eine gemeinschaftliche Organisation aus und bietet im Hinblick auf eine bauliche Erneuerung grosse Chancen für innovative Wohnprojekte. Der Grossteil der aktuellen Baurechtsverträge zwischen der Stadt Thun und den Wohnbaugenossenschaften läuft in 20 Jahren aus. Bereits in den nächsten Jahren sind neue Wohnprojekte mit gemeinnützigem Wohnanteil wie in der Freistatt oder der Bostudenzelg geplant. Um verlässliche Planungsbedingungen und eine zeitgemässe und faire Grundlage für künftige Baurechtsverhältnisse mit den Wohnbaugenossenschaften zu schaffen, hat der Gemeinderat Grundsätze definiert und einen Muster-Baurechtsvertrag erarbeitet. Dieser regelt die Vergabe von städtischem Wohnbauland an die gemeinnützigen Wohnungsanbietenden.

Grundsätze für den gemeinnützigen Wohnungsbau
Das Erstellen gemeinnütziger Wohnungen ist an gesetzliche Auflagen geknüpft, wovon die wichtigste die Wohnungsvergabe unter Kostenmiete ist, d.h. die Wohnungen sollen ohne zusätzlichen Gewinn vermietet werden. Ergänzend zu den gesetzlichen Vorgaben definiert der Thuner Gemeinderat folgende Grundsätze für gemeinnützige Wohnbauträgerinnen und -träger:
Bereitschaft zur Zusammenarbeit mit der Stadt im Sinne der Wohnbaucharta
Darlegen der Entwicklung im Rahmen einer Gesamterneuerungsplanung
Hohe Qualität der Neubauprojekte bezüglich Städtebaus und Nachhaltigkeit
Fachkompetente Organisation sowie Gemeinschaft, Mitsprache und Mitverantwortung
Gewährleistung einer sozialen Durchmischung und einer minimalen Wohnungsbelegung
Zurverfügungstellen von Wohnungen für städtische Aufgaben

Eckwerte des Muster-Baurechtsvertrags
Der neue Baurechtsvertrag soll sich stärker an der Wohnstrategie 2030 ausrichten. Grundlegende Voraussetzung für den Muster-Baurechtsvertrag ist die Gemeinnützigkeit. Im Weiteren bekennen sich die Wohnbaugenossenschaften zur engen Zusammenarbeit mit der Stadt im Sinne der Wohnbaucharta, berücksichtigen die städtischen Grundsätze für gemeinnützige Wohnbauträgerinnen und -träger und unterstützen die Ziele der städtischen Wohnstrategie. Die Dauer des Baurechts umfasst maximal 100 Jahre.

Die Berechnung des Baurechtszinses erfolgt auf neuen Grundlagen. Dabei stellt die Stadt Thun auf aktuelle Empfehlungen des Bundes und Erfahrungen anderer Städte wie Biel und Bern ab. Die Verpflichtung zur Gemeinnützigkeit wird so angemessen berücksichtigt. Dennoch ergibt sich in Thun künftig für Wohnbaugenossenschaften eine deutliche Erhöhung des Baurechtszinses gegenüber den heutigen, sehr tiefen Zinsbedingungen.

Vernehmlassung bei den Wohnbaugenossenschaften
2020 unterbreitete die Stadt Thun den Muster-Baurechtsvertrags und die Grundsätze den Wohnbaugenossenschaften zur Vernehmlassung. Die Mehrheit der Rückmeldungen war grundsätzlich positiv. Einige Punkte wurden auch kritisch beurteilt, insbesondere die stärkere Einflussnahme der Stadt auf die Wohnbautätigkeit und die Erhöhung des Baurechtszinses. Der Gemeinderat hat aufgrund der Rückmeldungen einige gezielte Anpassungen vorgenommen. Gleichzeitig hält er aber daran fest, die Baurechtsverhältnisse mit den Wohnbaugenossenschaften künftig stärker an eine wirksame Umsetzung der Ziele der städtischen Wohnstrategie zu knüpfen und die Bemessung des Baurechtszinses auf eine neue, zeitgemässe Grundlage zu stellen.

Wohnstrategie 2030 Stadt Thun
Ziel Nr. 4: Erneuerung und Stärkung der Wohnbaugenossenschaften

Im Hinblick auf die anstehende Erneuerung der Baurechtsverträge fordert die Stadt Thun frühzeitig umfassende Erneuerungsstrategien der Wohnbaugenossenschaften ein. In Zusammenarbeit soll der gemeinnützige Wohnungsbestand in Thun – abgestimmt auf die Ziele der städtischen Wohnpolitik – zeitgemäss und zukunftsfähig erneuert werden.
thun.ch/wohnstrategie